Erschwinglichkeit von Wohnraum in Kanada

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Februar 27, 2016 Kira Perl E 0 109

Erschwinglichkeit von Wohnraum in Kanada stellt ein komplexes Paradox. Bis zum Jahr 2004 1,7 Millionen Kanadier hatten Erschwinglichkeit von Wohnraum Fragen, noch Kanada gilt als eines der günstigeren Orte zum Leben zu sein, mit einer marktorientierten Analysen der Erschwinglichkeit, wie sie von der Royal Bank of Canada zur Verfügung gestellt. Kanadische Regierung die öffentliche Politik einzugreifen, wenn Erschwinglichkeit von Wohnraum ist mit dem Punkt Wohneigentum betonte, nicht mehr zugänglich sind, auch um Personen mit Vollzeitbeschäftigung. Das Kontinuum an erschwinglichem Wohnraum in Kanada umfasst Markt nicht markt, Regierung subventioniert Gehäuse. Mess Erschwinglichkeit von Wohnraum wird von Kanadas große Sach- und Humangeographie, die abgelegenen nördlichen Gemeinden und wohlhabenden Stadtregionen umfasst kompliziert. Die Immobilienpreise und Baukosten haben sich in Kanada gestiegen, während sie in anderen Teilen der Welt haben. Einkommen im oberen Quintil exponentiell erhöht, während diejenigen, die in unteren Quintilen haben stagniert. Die wachsende Ungleichheit Lücke stellt eine bedeutende Herausforderung für die kanadische Haushalte, die "aus Miet- und Eigentumswohnungsmärkte sind preislich.

Marktbasierte Gehäuse

Achtzig Prozent der Kanadier werden durch marktbasierte Gehäuse, das individuelle Wohneigentum und private Mietwohnungen beinhaltet serviert. Auf dem Markt basierende Gehäuse-System, Einzelpersonen finanzieren ihre eigenen Gehäuse, unabhängig von staatlicher Unterstützung.

Die neueste RBC Economics Bericht über Hause Erschwinglichkeit sagt seinen Index nur leicht verschlechtert. Allerdings ist das Tierheim-Cost-to-Income-Ratio deutlich über 30% des Medianeinkommens. Auf nationaler Ebene ist es 48,7% für zweistöckigen Häusern. Metropolen wie Vancouver Rate schlechtesten in der Welt bei 88,9%. Calgary ist mit 36,7% als erschwinglich. Montreal ist 41,8% und Toronto ist 53,4%. Die RBC-Indikator liefert Daten quartalsweise auf Wohneigentum Erschwinglichkeit, den Anteil der Haushalte derzeit zum Verkauf, die erschwinglich zu einem Durchschnittseinkommen Haushalt misst er. Messungen der Erschwinglichkeit, die sich ausschließlich auf die Fähigkeit ausgerichtet sind, um zu kaufen mit allem Tierheim-Cost-to-Income-Ratio bieten nützliche Informationen für ein Ende des Kontinuums von Wohnungen in Kanada, Wohneigentum in den privaten Markt zu Marktpreisen.

Erschwinglichkeit von Wohnraum und die Mittelklasse

Viele Teile des Landes berichten auch, dass Schlüsselkräfte - Lehrer, Krankenschwestern, Polizisten, Bauarbeiter und andere -., Die recht gute Erträge aus ihren Berufen verdienen finden es zunehmend schwierig, die hohen Kosten für Wohnraum leisten "Statistics Canada berichtet, dass, während Kanadas "reale Bruttoinlandsprodukt pro Kopf zwischen 1980 und 2005 um rund 50%", und die Belegschaft erhöhte Bildungsabschlüsse und Berufserfahrung in diesem Zeitraum und mittleren Einkommen in den Top 20% der Vollzeitgesamtjahr Mitarbeiter wuchs um 17,9% ", unter den in der unten ein Fünftel der Vertriebs mittleren Einkommen verringerte sich um 13,3%." Full-time Gesamtjahr mittleren Einkommen der Kanadier schneidiges nur geringfügig von 41.348 $ im Jahr 1980 auf 41.401 $ im Jahr 2005. Zwischen 1997 -2007,1% oder 246.000 Kanadier verdient die Durchschnittseinkommen von $ 405.000, die 32% des gesamten Wachstums der Einkommen.

Mangel an erschwinglichem Wohnraum ist eine der komplexen Reihe von Faktoren, die zu Obdachlosigkeit führen. In Mitte der 1990er Jahre in Kanada, Obdachlosigkeit am meisten äußersten Ende der Erschwinglichkeit von Wohnraum Kontinuum erreichte ein Niveau von einer anerkannten nationalen Krise eine vielfältige Bevölkerung von Einzelpersonen und Familien. Alle Ebenen der Regierung in Kanada begann, Wohnungspolitik und Strategien, die auf die Krise zu reagieren, obwohl Anti-Armuts-und Ende-Obdachlosigkeit Aktivisten argumentieren, dass die Anstrengungen nicht ausreichen, effiziente, nachhaltige oder schließen. Allerdings ist Canadian öffentlichen Ordnung auf der Erschwinglichkeit von Wohnraum mehr mit dem Konzept der Notwendigkeit, als im Vereinigten Königreich zum Beispiel, in dem der Begriff der Erschwinglichkeit ist stärker marktorientierten ausgerichtet sind. Verschiedenen Regierungsebenen in Kanada zu erkunden Politik Lösungen für die Herausforderungen der einkommensschwachen Mieter und Hausbesitzer mit Schutzkosten überfordert konfrontiert zu unterstützen.

Laut einem Verband der kanadischen Gemeinden Bericht 2012, ein Drittel der Kanadier sind Mieter. Der Bau und die Sanierung von bezahlbaren Mietwohnungen hat nicht Schritt halten mit der Anzahl von erschwinglichen Mieteinheiten verloren Abbruch-, urban Intensivierung Projekte und die mehr rentabel Umwandlung in Eigentumswohnungen. Weniger als 10 Prozent der Wohnungsneubau sind Mieteinheiten. Seit 2005 ist die Anzahl der Mieteinheiten zurückgegangen. Seit dem Jahr 2000 die Kosten für die Anmietung von mehr als 20 Prozent erhöht. Der FCA findet den Mangel an verfügbaren Mietwohnungen wird zur gleichen Zeit, dass mehr Kanadier, die sich aus der Wohneigentums preislich Verschlechterung.

Mess Erschwinglichkeit von Wohnraum wird von Kanadas große Sach- und Humangeographie, die abgelegenen nördlichen Gemeinden und wohlhabenden Stadtregionen umfasst kompliziert. Die Immobilienpreise und Baukosten haben sich in Kanada gestiegen, während sie in anderen Teilen der Welt haben. Einkommen im oberen Quintil exponentiell erhöht, während diejenigen, die in unteren Quintilen haben stagniert. Energiereichen Alberta hat eine blühende Wirtschaft, während andere Provinzen kämpfen mit hoher Arbeitslosigkeit. Calgary hat seinen Anteil an Multi-Millionen-Dollar-Häuser, und trotz überteuert Gehäuse der Immobilienmarkt bleibt gesund, aber ein Feuerwehrmann zu verdienen $ 40.000 in Calgary, Alberta kann es sich nicht leisten, ein Haus in der Nähe von seiner Arbeit zu erwerben. Ein Lehrer hat jetzt eine lebenslange Hypothek monatliche Zahlung höher als sie selbst bei einem niedrigen Zinssatz leisten und nutzt ihre Kreditlinie von ihrem Home-Equity gesichert werden können. Quebec Häuser sind erschwinglich, wenn man nur hält, sondern kombiniert Provinz- und Bundes Erträge und Umsatzsteuern sind hoch. Viele abgelegenen und ländlichen Gebieten haben Gehäuse, die bezahlbar ist, sondern eine unzureichende Beschäftigung und Bildungsmöglichkeiten und ein fehlender Zugang zu angemessener sozialer Dienstleistungen von Gesundheitsversorgung, um den Transport. Die Wirtschaft hat sich von der Mitte der 1990er Jahre weiter an der "stärkste, nachhaltiges Tempo seit den 1960er Jahren" aufgewachsen und in Kanada hat einen starken Immobilienmarkt, während viele kanadische Haushalte konfrontiert Gehäuse Unsicherheit. Über 1,5 Millionen kanadischen Haushalte oder 12,7 Prozent der kanadischen Haushalte in Kerngehäuse notwendig. Wohnungspolitik in ganz Kanada, die die Frage der Erschwinglichkeit von Wohnraum zu adressieren bestätigen ein Gehäuse Kontinuum, das Wohneigentum und Miete in der Privatwirtschaft fördert, sondern bietet auch Vermietung und / oder Einkommen Unterstützung für Haushalte mit niedrigem Einkommen, hohe Support-Services, um die am stärksten gefährdeten Bürger aus kurzfristige Übergangsgehäuse, längerfristige unterstützende Gehäuse, um Notunterkünfte für Obdachlose. Wohnungspolitik und Strategien berücksichtigen Wiederholungs Nutzer und diejenigen, die mehrere Barrieren von Angesicht zu treffen und zu pflegen Kernwohnbedürfnisse und bieten somit eine breite Palette von Unterstützungsleistungen einschließlich Life Skills Training und Hilfsprogramme, um den Kreislauf der Armut zu durchbrechen. Auf diese Weise Gehäuse Strategien und Gehäuse Studien zur Erschwinglichkeit von Wohnraum Überlappung Zusammenhang mit Armutsbekämpfungsstrategien und Studien.

Fundamentalen Kräfte von Angebot und Nachfrage in der kanadischen Wohnungsmarkt

Die kanadische Gehäuse Versorgungsmarkt reagiert auf Gehäuse Preisänderungen mit einer relativen Geschwindigkeit und Flexibilität im Vergleich zu anderen OECD-Ländern. Neue Gehäuseteil ist in Kanada relativ flexibler als in kontinentaleuropäischen Ländern und in Großbritannien. Caldera und Johansson argumentieren, dass neue Wohnversorgung ist abhängig von "nationalen, geographischen und urbanen Qualitäten, sondern auch über Strategien, wie Landnutzung und Planungsvorschriften." Erschwinglichkeit von Wohnraum wird durch die Art, in der Wohnungsversorgung Märkte reagieren auf Veränderungen der Preise entweder durch erhöhte Bau oder die Erhöhung der Preise betroffen. In Versorgung beschränkte Märkten wie Vancouver, tritt am Einstellung in höheren Preisen, anstatt den Ausbau Wohnungsversorgung. Auf kurze bis mittlere Sicht Versorgung beschränkte / High-Demand-Märkten führen zu höheren Preisen. Größere Angebot und geringer Nachfrage führen zu niedrigeren Preisen. Unempfänglich Immobilienmärkten führen Preisschwankungen einschließlich Nachfrageschocks, die Wohnungsbauinvestitionen, was zu wirtschaftlicher Instabilität auswirken.

Laut Mark Carney, der Gouverneur der Bank of Canada Haushaltsbildung in Kanada weitgehend im Einklang mit Wohnungsversorgung. "Canadian Gehäusemarktentwicklung in den letzten Jahren weitgehend die Entwicklung von Angebot und Nachfrage wider.

Allerdings warnt, Carney, dass, obwohl Maßnahmen der Erschwinglichkeit von Wohnraum in Kanada günstig bleiben in den meisten Fällen die Nachfrage Kräfte auf dem Wohnungsmarkt wurden von historisch ungewöhnlich niedrigen Zinsen unterstützt. Angesichts der historisch "höheren Schuldenstand" schuldig durch kanadische Haushalte in Verbindung mit einem historisch niedrigen Hypothekenzinsen, sogar mit einer kleinen Korrektur der Zinssätze auf 4 Prozent, würde Erschwinglichkeit von Wohnraum zu "seiner schlimmsten Niveau seit 16 Jahren." Fallen

Mess Erschwinglichkeit von Wohnraum

Regierungen, Finanzinstitute, Wohnungswirtschaft, Verbraucher und Interessenvertretungen unterschiedlich definiert Erschwinglichkeit.

Erschwinglichkeit, wie Needs Basierend Konzept: Kerngehäuse Notwendigkeit

Canada Mortgage and Housing Corporation hält ein Haushalt, in "Kerngehäuse notwendig sein, wenn sein Gehäuse: Unterschreitet mindestens eine der Eignung, Erschwinglichkeit oder Eignung Standards und würde zu 30% zu verbringen oder mehr ihres Gesamt vor Steuern Einkommen zu zahlen das Durchschnittsmiete von alternativen lokalen Gehäuse, das akzeptabel ist. " Über 5,1 Prozent der kanadischen Haushalte waren als in schweren Gehäuse notwendig sein, die Ausgaben 50 Prozent oder mehr am Unterstand im Jahr 2006.

Die CMHC betrachten Haushalte, die 30% oder mehr der gesamten Vor-Steuer-Einkommen der privaten Haushalte am Tierheim Aufwendungen zu verbringen, haben eine "Erschwinglichkeit von Wohnraum" Problem. Shelter Aufwendungen sind "Miete und alle Zahlungen für Strom, Brennstoff, Wasser und anderen kommunalen Dienstleistungen" für Mieter und "Hypothek Zahlungen, Vermögenssteuern und keine Eigentumswohnung Gebühren, zusammen mit Zahlungen für Strom, Brennstoff, Wasser und anderen kommunalen Dienstleistungen" für Zuhause Inhaber. Im Jahr 1986 trat CMHC in Globale und Betriebsvereinbarungen im Rahmen des National Housing Act und dem CMHC Gesetz, mit den Provinzen und Territorien in Bezug auf Verwaltung und Kostenteilung des sozialen Wohnungsbaus Programme. Das Kerngehäuse Notwendigkeit Konzept entwickelt und als Förderkriterium angenommen, um Haushalte, die in Not und als Grundlage für die Bundesmittel durch CMHC den teilnehmenden Provinzen und Territorien zuzuordnen waren Ziel. Kerngehäuse müssen keine Fortschritte zu messen gegen einen messbaren Indikator.

Pomoroy legt nahe, dass die Erschwinglichkeit von Wohnraum öffentlichen Ordnung Analysten sollten auch andere Indikatoren, die mehr für den zeitgenössischen kanadischen Kontext geeignet sind, wie beispielsweise, welcher Anteil der Mieteinheiten erschwinglich zu einem Durchschnittseinkommen mieten Haushalts sind ein Vergleich der Lohnbedarf benötigt, um zu mieten Einheit überwachen, die Nachfrage nach Unterstützung für die Wohnung, die Zahl der Haushalte in Kern als Meilenstein Maßnahme, die Zahl der Menschen mit Notfallobdachlosenheime, Anzahl der Personen Einlegung der Zwangsräumung, Verzug oder Zwangsvollstreckungen, Vermietung Leerstand zu Marktpreisen, Vermietung Leerstand Einheiten zu müssen bescheiden niedrigem Einkommen Lager und die Anzahl der MLS Verkaufs erschwinglich Grenzkäufer.

Marktbasierte Erschwinglichkeit

Die Bank of Canada "Erschwinglichkeit Index stellt den Anteil des durchschnittlichen verfügbaren Einkommens je Arbeitskraft, die in Richtung Hypothek Zahlungen geht, die auf den gegenwärtigen Wohnungspreise und Hypothekenzinsen. Ein Rückgang im Verhältnis zeigt eine Verbesserung der Erschwinglichkeit."

Pfandbriefbanken definieren Erschwinglichkeit im Hinblick auf potenzielle Hauskäufer betrachten die relativen Kosten des Schuldendienstes auf Basis von Zinssätzen und durchschnittliche Haushaltseinkommen. Diese Maßnahme der Erschwinglichkeit ist nicht auf alle Gäste ausgerichtet. Ein Bericht der Bank of Canada produziert 2012 argumentiert, dass die Erschwinglichkeit von Wohnraum "ist im historischen Vergleich seit den späten 1990er Jahren konsequent günstig gewesen ... Trotz Anstieg der Immobilienpreise, insgesamt günstigen Arbeitsmarktbedingungen und die niedrigen Zinsen haben Erschwinglichkeit unterstützt und dazu beigetragen, die signifikante Anstiege in Wohneigentum und Hypothekenschulden. "

Die Kluft zwischen den Einkommen der oberen und unteren Quintil Quintil hat beispiellose Extreme erreicht.

Obwohl Erschwinglichkeit von Wohnraum ist ein Problem für niedrigen und mittleren Einkommen Kanadier Haushalten im oberen Quintil, insbesondere in großen wohlhabenden städtischen Gebieten leisten können, Häusern für Investitionsprojekte und / oder Wohnsitz zu höheren Preisen zu erwerben, während profitieren von historisch niedrigen Zinsen.

"Die Erschwinglichkeit ist ein relatives Maß, vor allem in einem Land mit einer boomenden Immobilienmarkt. Wohnungsmarkt Wachstum, zum Teil durch die Verfügbarkeit von Fremd-und Hypothekenfinanzierung angeheizt, ergänzt bestehende Ungerechtigkeiten. Während viele Hausbesitzer von den niedrigen Zinsen profitieren, die nationalen Pool von Private erschwinglichen Mietpark klein bleibt und erschwingliche Wohnungsleerstand bleibt niedrig, weniger als ein Prozent in vielen Städten. " Mieter in der untersten Einkommensviertel sind 18 mal häufiger Erschwinglichkeit von Wohnraum Probleme als andere Kanadier zu erleben.

Das Tierheim-Cost-to-Income-Ratio

Eine allgemein anerkannte Leitlinie für die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist ein Preis, der 30 Prozent des Bruttoeinkommens eines Haushalts nicht übersteigt. Wenn die monatlichen Kosten für die Durchführung eines Hauses 30-35 Prozent des Haushaltseinkommens übersteigen, wird das Gehäuse als unbezahlbar für den Haushalt. Bestimmen Erschwinglichkeit von Wohnraum ist komplex und die allgemein verwendete Gehäuse-Ausgaben-to-Income-Ratio Tool wurde in Frage gestellt. Kanada, beispielsweise eingeschaltet, um eine 25-Prozent-Regel von einem 20-Prozent-Regel in den 1950er Jahren. In den 1980er Jahren wurde dieser von einem 30-Prozent-Regel ersetzt. Ungelösten Fragen bleiben über die Elemente an erschwinglichem Wohnraum. Erschwinglichkeit von Wohnraum können unterschiedliche Definitionen für Regierungen, Hypotheken-Anbieter, Entwickler, Stadtplaner, Ökonomen und einzelne Haushalte suche einen Wohnsitz. Das Einkommensniveau in Bezug auf die Immobilienpreise sind die am häufigsten verwendeten Variablen bei der Entscheidung, Erschwinglichkeit von Wohnraum, sondern auch andere Faktoren wie die Beschäftigungsentwicklung, Zugang zu Finanzmitteln, demografische Veränderungen, Wohnpräferenzen und andere Wohnkosten neben dem Preis des Kaufs Auswirkungen auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum. Eine Frage ist, was in "Wohnen" Kosten einbezogen werden. Diese Kosten könnten Steuern, Versicherungen, Betriebskosten, Wartung und / oder eingerichtet sind und Miete für Eigentümer und / oder Mieter. Eine andere Frage ist, was unter "Einkommen" gemeint ist. Schließt dies Brutto- oder Nettoeinkommen; eine oder Einkommen aller Erwachsenen; und Kindereinkommen, falls vorhanden. Unklar ist auch, wie scharf vorübergehenden Einkommensschwankungen und Sachquellen von Waren und Dienstleistungen gehen in die Berechnung einbezogen.

Londerville stellt außerdem fest, dass die maximale Gesamtschuldendienstquote ist bei der Bewertung der Erschwinglichkeit zu wenig genutzt. "Es ist ein Argument, dass die Berechnung auf Hause nehmen zu zahlen, anstatt Bruttolohn basiert Es könnte für unterschiedliche Einkommensniveaus sein. -. 40 Prozent der 40.000 $ nicht viel Raum für andere Haushaltsausgaben zu verlassen Junge Hausbesitzer, die keine Kinder haben in Kindertagesstätten werden kann die Zahlung einer Gebühr fast gleichbedeutend mit einer zweiten Hypothek Zahlung; dies wird bei der Berechnung der maximalen die Bank zu leihen, weil sie nicht als eine Schuld definiert nicht berücksichtigt ".

Erschwinglichkeit von Wohnraum Index

Genaue Messung der Erschwinglichkeit von Wohnraum benötigt wird, um zu entscheiden, ob eine Familie qualifiziert sich für Hilfe im Gehäuse oder eine Hypothek an privat kaufen. Während die 30% Regel kann für die letztere, Banken und Kreditagenturen verwendet werden könnten, eine viel höhere Qualifikation Ergebnis vor Genehmigung einer Hypothek benötigen. Die Royal Bank of Canada Erschwinglichkeit von Wohnraum Maßnahme wird eine Qualifikations Einkommen als "der von den Kreditgebern verwendet werden, um die Fähigkeit des Kreditnehmers, um Hypothekenzahlungen machen messen Mindestjahreseinkommen. In der Regel sollte nicht mehr als 32% des jährlichen Bruttoeinkommens des Kreditnehmers zu gehen ' Hypothekenkosten 'Kapital, Zinsen, Grundsteuern und Heizkosten. "

Erschwinglichkeit Problem

"Erschwinglichkeit von Wohnraum Probleme drohen beide Haushalten mit niedrigem und mittlerem Einkommen. Während die Erschwinglichkeit im Gehäuse hat für viele Kanadier verbessert, vor allem auf Einkommenszuwächse, die Geschicke der unteren Hälfte der Kanadier stagnieren oder zurückgegangen. Across Canada, Mieter Haushalte im untersten Einkommen Quartal haben stark erhöht - 18-fache durchschnittliche - Wahrscheinlichkeit der Erschwinglichkeit von Wohnraum-Probleme ".

Obwohl die Immobilienpreise schneller als die Einkommen seit den 1990er Jahren angestiegen ist, hat es auf 68,4 Prozent im Jahr 2006 ist ein Anstieg der Wohneigentumsquote von 62,1 Prozent im Jahr 1981 Die Kreditwirtschaft sieht größere Kreditwachstum und höhere Schuldenlast bezogen auf Haus Einkäufe als positive. Aber eine "starke Kreditwachstum" von 2001 bis 2011 bedeutet sehr hohe Verschuldung der privaten Haushalte, die sich jetzt stellt c. 150 Prozent der Schulden-to-Income-Ratio. Nach Angaben der Bank of Canada Erschwinglichkeit Maßnahme -die Verhältnis der monatlichen Ratenzahlungen zum verfügbaren Einkommen -. "Ist im historischen Vergleich seit den späten 1990er Jahren konsequent günstig gewesen Trotz Anstieg der Immobilienpreise, insgesamt günstigen Arbeitsmarktbedingungen und die niedrigen Zinsen haben unterstützt Erschwinglichkeit und zu den signifikanten Anstieg in Wohneigentum und Hypothekenschulden beigetragen. "

Es gibt Bedenken über aggressives Marketing, die in Mitte der 1990er Jahre weit verbreitet begann, gesicherten persönlichen Kreditlinien vieles mehr. Bis zum Jahr 2011 gesichert SPS vertreten 50 Prozent der Verbraucher Schulden. Dies stellt viele Haushalte in einer prekären Situation ausgesetzt, wenn die Immobilienpreise sinken, Hypothekenzinsen steigen, oder ihr Einkommen sinkt.

Sorgen über hohe Canadian Haushaltsverschuldung führte zu Änderungen an Hypotheken Vorschriften angekündigt, Juni 2012 von Finanzminister Jim Flaherty. Die Bundesregierung senkte die maximale Amortisationszeit für eine Regierung versicherte Hypotheken 30-25 Jahren. Die obere Grenze kanadischen Hausbesitzer könnte leihen gegen ihre Heim-Equity von 85 Prozent auf 80 Prozent gesenkt.

Londerville der Macdonald-Laurier Institute plädiert für 40-Jahres-Abschreibungen in "bestimmten Märkten und für bestimmte Altersgruppen, vielleicht mit Grenzen für die Hauspreis", zum Beispiel im Fall der jungen Haushalte in den hochpreisigen Toronto Immobilienmarkt, die " einen 40-jährigen Abschreibungszeitraum müssen auf den ersten Heim es bezahlbar zu machen. "

Wie gut, ist staatlich gestützten Hypothekenversicherung in einem flachen, Vorabzahlung für Hypotheken-Versicherung durch Canada Mortgage and Housing Corporation gekauft für Hauskäufer mit Daunen von weniger als 20 Prozent der im Haus vorhandenen Wert obligatorisch. "In einem Artikel 2005 hat die Canadian Business Journal berichtet, dass "nach Angaben des Bundesbankgesetzes ist jeder Hypothek von einem staatlich regulierten Institution mit einer Anzahlung in Höhe von weniger als 25% erforderlich, um Hypotheken-Versicherung zu tragen. Im vergangenen Jahr 45 Prozent aller Käufer von Eigenheimen oder 500.000 kanadischen Familien, waren erforderlich, um insgesamt $ 1,6 Milliarden im Wert von Hypotheken-Versicherung kaufen ... Laut ihrem Jahresbericht im vergangenen Jahr verdient 1,1 Milliarden $ in Beiträge aus Immobilienkäufer und bezahlt aus 51 Millionen $ in Anspruch - eine Ausschüttungsquote von weniger als 5 Prozent. Während 2004 war ein außergewöhnliches Jahr für Hypotheken-Versicherung, in den vergangenen 10 Jahren CMHC hat mit einer durchschnittlichen Rate von 45 Prozent, weit niedriger als die meisten anderen Formen der Versicherung bezahlt. In der Tat, gibt es wohl keinen lukrativer Linie der Versicherung in Kanada als Hypotheken-Versicherung. "

Die CMHC schaltet einen großen Gewinn von diesem vor allem aus Erstkäufer gesammelt Hypotheken-Versicherung und diejenigen, die nicht wegen der niedrigeren Einkommen um mehr als 20 Prozent Zahlung abzuzahlen. Zwischen 2001 und 2010 wird diese Hypothekenversicherung in Höhe von einem Beitrag von 14 Milliarden $ zur Reduzierung des kanadischen Staatsdefizit. Londerville der Macdonald-Laurier Institute stellt fest IWF Bedenken über einige CMHC Praktiken und die unnötige Belastung für Hausbesitzer, die am unteren Ende der Einkommensskala platziert. Dies untergräbt Erschwinglichkeit.

Canada Mortgage and Housing Corporation gilt, dass 20 Prozent der kanadischen Haushalte innerhalb der Kerngehäuse Notwendigkeit fallen. Diese Haushalte könnte eine angemessene und geeignete Gehäuse nicht finden, ohne die Ausgaben um 30 Prozent oder mehr ihres Vorsteuergewinn. CMHC festgestellt, dass eine beunruhigende 656.000 Haushalten verbrauchten mindestens die Hälfte ihrer vor Steuern für das Tierheim im Jahr 1996, gegenüber 422.000 Haushalten oder 5 Prozent im Jahr 1991. Während der Anteil von nur 35 Prozent aller Haushalte, fast 70 Prozent der Befragten in Kern Notwendigkeit waren Mieter.

Ausschuss der Vereinten Nationen über wirtschaftliche, soziale und kulturelle Rechte gab eine sehr kritische und detaillierten Bericht über die Sozialpolitik Kanadas im Jahr 1998 Überprüfung der kanadischen Einhaltung dieser Rechte besonders zu katastrophalen Ebenen der Obdachlosigkeit. Es befand, "dass, während Kanada hat eine lange Geschichte von Wohnungen Erfolge, die Gehäuse Kürzungen ab Ende der 1980er Jahre haben wirksam verhindert Kanada an der Erfüllung ihrer internationalen Verpflichtungen Gehäuse."

Die Bürgermeister der größten Städte Kanadas, erklärt den Mangel an erschwinglichem Wohnraum einen nationalen Wohnungs Katastrophe im Jahr 1998. Die Bundesregierung reagierte mit der Ankündigung auf Kostenteilungs bedingten Bund-Länder-Initiativen an erschwinglichem Wohn, im Wert von $ 1000000000 zu konstruieren. Doch in dieser Zeit der Steuer Schneiden und Entschuldungsinitiativen, die Übertragung von Bundesaufgaben auf die Provinzen, ohne eine begleitende Transfer von Geldern, machte es unmöglich für die Provinzen, um ihren Anteil zu erschwinglichem Wohnraum Projekte beizutragen. Provinzen wurden auf die Verringerung der Größe und der Regierung zunehmende Provinzsteuersenkungen konzentriert.

im Jahr 2006 5,5% der Kanadier, 1,7 Millionen Menschen bei einer Gesamtbevölkerung von 31 Millionen wurden untergebracht ist oder nicht untergebracht ..

Ursachen und Folgen der Erschwinglichkeit Problem

Ursachen

Wohlstandsgefälle intensiviert

Es gibt zu viele Haushalte mit niedrigem Einkommen in Kanada. Eine der Hauptursachen für die bezahlbaren Wohnraum Problem ist die Zahl der Haushalte mit niedrigem Einkommen in Kanada, die ebenfalls Gegenstand Provinz- und Bundesrückforderungen und Steuerrückseiten sind, beispielsweise auf der Rückseite zu arbeiten und die Bundes-Provinz National Child Benefit.

A Toronto Dominion Bericht empfohlen, dass Initiativen der Regierung sollte auf die Erhöhung Markteinkommen am unteren Ende fokussiert werden. Dies wäre effektiver als die ineffizient, teuer, öffentlich finanzierte Ausgabenbasis oder steuerrechtliche Anreize, um die Anzahl von erschwinglichen Mietwohnungen zu erhöhen.

Übertragung von Verantwortung, ohne entsprechende Mittel dann Gemeinden

Im Jahr 2011 der kanadische Verband der Gemeinden für eine Auflösung des kommunalen Finanzungleichgewicht mit den Gemeinden, die weniger von den Bundes- und Provinzregierungen aufgerufen wird, während ihrer Verantwortung, für erschwinglichen Wohnraum beispielsweise erhöht.


Die Rolle der Stadtplaner

Amerikanische Ökonom und Edward L. Glaeser, der am Stadtökonomie konzentriert, argumentierte, dass übereifrigen Zonierung von kommunalen Planern einige der Probleme der Erschwinglichkeit von Wohnraum führen. Sie argumentierten, dass dramatische Unterschiede in der Preis des Gehäuses gegenüber der Baukosten an Orten, wo Genehmigungen für neue Gebäude waren schwer zu erhalten geworden aufgetreten. Mit strengen Zonenbildungsgesetzen die Lieferung von neuen Wohnungen in diesen Städten wurde ernsthaft gestört verschärft. Immobilienmärkte waren damit nicht in der Lage zu einem Anstieg der Nachfrage zu befriedigen, und die Immobilienpreise sprunghaft angestiegen.

Glaeser und Gyourko argumentiert, dass die öffentliche Ordnung sollte die Art und Weise, in der Erschwinglichkeit von Wohnraum unterscheidet sich von Region zu Region widerspiegeln, anders Arten beeinflussen könnten. Öffentliche Maßnahmen sollten diese Unterschiede reflektieren. Entfernen kommunalen Baubeschränkungen würden einige der Erschwinglichkeit von der Mittelschicht konfrontiert zu lösen. Sie schlagen vor, Bundesregierung sollte Anreize für die lokalen Regierungen auf, für mehr Bau zu ermöglichen. Sie argumentieren, dass wohlhabende Familien profitieren am meisten von Hypothekenzinsen Abzug, so dass sie ein noch größeres Haus zu kaufen, und sie können die Preise noch höher treiben. Zinsabzüge, die bedeutet werden, um Gehäuse erschwinglicher zu den Mittelstand zu machen, können zu einer Erhöhung der Menge Familien können für ein Haus bezahlen führen, treibt die Preise sogar noch höher. Sie hinterfragen Bauzulieferindustrie Subventionen für Sozialwohnungen in Bereichen, die nur wenige Beschäftigungsmöglichkeiten bieten. Diese Subventionen entmutigen privaten Sektors profitieren Entwickler und diejenigen mit politischen Verbindungen. Direkte Einkommensübertragungen für Familien mit geringem Einkommen würden ihre spezifischen Wohnbedürfnisse zu lösen.

Randal O'Toole eines Fraser Institute in seinem Bericht mit dem Titel "unbewohnbar Strategien: Die Greater Vancouver Regional District und das Lebenswerte Region Strategic Plan" argumentiert, dass die CVRD Raumplaner "verließ die Region mit dem geringsten erschwinglichem Wohnraum und einige der schlimmsten Verkehrs Staus in Kanada ". Er folgerte, dass Greater Vancouver Regional District Planer 1996 "Lebenswerte Region Strategic Plan" zu eng in ihren Fokus auf "die Vermeidung von Zersiedelung und die Minimierung von Autofahr." Er behauptete auch, dass der Schutz der Grünflächen, Ackerland, von der Entwicklung über begrenzte Wachstum und war die Ursache für die Eskalation der Preise.

Folgen der Erschwinglichkeit Problem

Gesundheit Probleme im Zusammenhang mit Mangel an Erschwinglichkeit von Wohnraum

Ein Conference Board of Canada Bericht 2010 mit dem Titel "Building Von Grund auf: Stärkung Affordable Housing in Kanada", argumentierte, dass der Mangel an erschwinglichem Wohnraum sei "eine nachteilige Wirkung auf die Kanadier die Gesundheit, die wiederum reduziert die Produktivität, schränkt unsere nationalen Wettbewerbsfähigkeit und indirekt treibt die Kosten der Gesundheitsversorgung und Wohlfahrt. " Stress, Asthma und Diabetes sind auf unzureichende Gehäuse verbunden.

Public Policy und Werkzeuge

National Housing Strategy

Kanada ist das einzige größere Land in der Welt, und der einzige G8) Nation, die eine nationale Wohnungsstrategie fehlt. Kanada hat keine koordinierte Strategie auf preiswerte Wohnbauten. Wohnen Initiativen von Bund, Ländern, territorialen und kommunalen Regierungen eingeführt und finanziert, zusammen mit Organisationen der Zivilgesellschaft.

Ein detaillierter Plan, eine längst überfällige nationalen Wohnungsplan für Kanada zu schaffen wurde im Februar 2012 eingeführt Abgeordneten Marie-Claude Morin, Andrew Zahlungsmittel und Michael Shapcott führte die Gesetzgebung der Bill C-400, ein Gesetzentwurf zur Sicherung einer angemessenen, zugänglich und erschwinglich Gehäuse für Kanadier im House of Commons.

Affordable Housing Initiative

Affordable Housing Initiative, eine zwischenstaatliche Initiative zur multilateralen Gehäuse erschwinglichem Wohnraum geschaffen. Die Bundesregierung, Durcharbeiten Canada Mortgage and Housing Corporation stellte Mittel für die Lieferung von neuen erschwinglichen Mietwohnungen unter der Affordable Housing-Programm wurde 1000000000 $ aus dem Jahr 2001 in CAD bis 2008. Es gab Versprechen, eine zusätzliche CAD $ 1,9 Milliarden von 2008 bis 2013 für Investitionen Gehäuse und Obdachlosigkeit Programme für einkommensschwache Kanadier.

Bezahlbares Wohnen Rahmen 2011-2014

Bezahlbares Wohnen Rahmen 2011-2014 von der Bundesregierung zur Verbesserung angekündigt, im Juli 2011 "Zugang zu erschwinglichen, Ton, geeignete und nachhaltige Wohnraum."

Die Affordable Housing Rahmen erkennt an, dass eine breite Palette von Lösungen sind erforderlich, um auf die Vielfalt an erschwinglichem Wohnraum Programm Bedürfnisse und Prioritäten spezifisch für jede Gerichtsbarkeit zu reagieren. Provinzen und Territorien werden daran erinnert, dass es in ihrer Verantwortung, bezahlbaren Wohnraum Programme entwerfen und zu liefern ist, aber sie werden die Flexibilität im Umgang mit Bundesmitteln durch Programme und Initiativen zu investieren, solange die vorgesehene Gesamtergebnis erreicht haben: "um die Anzahl der zu reduzieren Kanadier im Gehäuse Notwendigkeit indem der Zugang zu erschwinglichem Wohnraum, der Sound, geeignete und nachhaltige ... Initiativen im Rahmen des Rahmen können Neubau, Renovierung, Wohnungseigentum Hilfe, Miete Ergänzungsmittel, Tierheim Zulagen und Unterkünfte für die Opfer von Gewalt in der Familie gehören wird. "

Historischen Kontext der Erschwinglichkeit von Wohnraum in Kanada

Bis 1996 hat die Bundesregierung widerrief das Canada Assistance-Plan aus dem Jahr 1966, das machte es zwingend erforderlich, dass Menschen, deren Einkommen nicht ausreichte, um die Grundbedürfnisse zu erfüllen, haben Zugang zu einem etablierten Berufungsverfahren in den Provinzen und Territorien in Bezug auf die Sozialhilfe. Im selben Jahr hat die Bundesregierung die Zuständigkeit für die meisten bestehenden Federal Housing programes in die Provinzen. "In den 1990er Jahren gab es eine Übertragung von neuen Aufgaben, einschließlich der bezahlbaren Wohnraum, von Landesregierungen, um Kommunen ohne ausreichende Einnahmen Werkzeuge.

Das TD-Bericht festgestellt, dass Kommunen brauchen eine nachhaltige Finanzierung Anordnung und Provinzen brauchen, um eine aktivere Rolle bei der erschwinglichem Wohnraum zu spielen, zu leeaders im Affordable Housing Rahmenvertrag.

Die 2006 kanadischen Bundeshaushalt "zur Verfügung gestellt $ 300 Millionen für erschwinglichen Wohnraum in den besetzten Gebieten."

Die 2009 kanadischen Bundeshaushalt zugewiesenen Mittel für den Zeitraum: Renovierung und Energie Nachrüstungen zu Sozialwohnungen; um Wohnraum für einkommensschwache Senioren bauen; zu Sozialwohnungen für Menschen mit Behinderungen zu bauen; den sozialen Wohnungsbau im Norden zu unterstützen; Low-Cost-Darlehen an Kommunen zur Verbesserung der Wohnbezogene Infrastruktur als Teil des Aktionsplans Kanadas Wirtschafts.

Es gab eine leichte Verbesserung der Erschwinglichkeit von Wohnraum in ganz Kanada im dritten Quartal 2011 nach zwei aufeinander folgende Quartale mit einer Verschlechterung. Ein Teil davon war aufgrund der verringerten Kosten in Wohneigentum von niedrigeren Hypothekenzinsen resultieren.

Erschwinglichkeit von Provinz

Alberta

Präsident der Canadian Home Builders 'Association, Calgary Region, Carol Oxtoby erklärt den Anstieg der Luxus-Wohnungen Bau und Verkauf in Calgary. Mit seiner Öl-und Gas-und High-Tech-Industrien, junge Unternehmer und Sitz hat Calgary einige der höchsten Einkommen und höchsten persönlichen Reichtum in Kanada pro Kopf. Im Jahr 2011 "448 Häuser in Calgary wurden für mehr als $ 1 Million verkauft worden ist."

Ontario

Die Housing Services Corporation wurde im Januar 2012 gegründet, um die Social Housing Services Corporation erschwinglich unter der Housing Services Act entwickelt Wohnbedürfnisse zu ersetzen. Housing Services Corporation "ist ein Non-Profit-Organisation, die Provinz-weiten Programme, die Ontarios erschwinglichem Wohnsektor profitieren. Unsere Mehrwertdienste helfen erschwinglichem Wohnraum-Anbieter und Service Manager zu entwickeln sichere, erschwingliche, Menschen ausgerichteten Häusern und Gemeinden liefert."

Die Social Housing Services Corporation wurde von Provinz Ontario im Jahr 2002 im Anschluss an die Übertragung von Verantwortung für mehr als 270.000 Sozialwohnungen aus der Provinz an die Gemeinden erstellt. Ihr Auftrag war es, "Ontario Wohnungsanbieter und Service-Manager mit Großeinkauf, Versicherungen, Investitionen und Informationsdienste, die spürbaren Mehrwert für ihre Operationen hinzuzufügen."

Eine Umfrage 2010 von der Ontario Non-Profit Housing Association ergab, dass die Zahl der Haushalte an erschwinglichem Wohnraum Wartelisten war ein "all-time-high von 141.635" im Jahr 2010.

Über zwanzig Prozent der Hausbesitzer mit Wohnsitz in Ontario hatte Erschwinglichkeit von Wohnraum Fragen.

Britisch-Kolumbien

Vancouver hatte die mindestens erschwingliche Wohnungsmarkt in Kanada von 1980; die durchschnittliche Hause kostet 5,7-fache des durchschnittlichen Familieneinkommens in. O 'Toole zitiert berechnet, dass angesichts der hohen Zinsen im Jahr 1980 ", eine durchschnittliche Familie müssten mehr als 70 Prozent seines Einkommens zu widmen, auf einer durchschnittlichen Hause zahlen sich aus einer Hypothek in 30 Jahren. "

Der Gouverneur der Bank of Canada angemerkt, dass Erschwinglichkeit von Wohnraum wurde ausgehöhlt, wie wohlhabenden asiatischen Anleger, die Diversifizierung und harte Vermögenswerte zu erwerben Gehäuse in Vancouver. Folglich ", fügte er durchschnittliche Verkaufspreis eines Hauses in Vancouver ist jetzt Haushaltseinkommen fast 11-fache der durchschnittlichen Vancouver Familie, ein Vielfaches ähnlich wie in Hongkong und Sydney Städte, die auch Teil einer stärker globalisierten Immobilienmarkt gesehen."

Es hat eine Bewegung in Richtung der Integration von bezahlbaren Sozialwohnungen mit Wohnungsmarkt und andere Anwendungen, wie beispielsweise die 2006-2010 Sanierung der Baustelle der Woodward in Vancouver. Woodward, ein Weltkulturerbe, wurde neu erfunden und hat Gastown in Downtown Eastside, einer der ältesten und Vancouver "am meisten herausgefordert" noch "robust" Gemeinden neu belebt.

O'Toole argumentiert, dass die GVRD Stadtplanern zu sehr auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum konzentrierte sich als ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum für einkommensschwache Familien, die eine Form der Wohnbauförderung benötigen. Er bemerkte, dass GVRD Berichten nicht erwähnt, die es gab auch einen Mangel an bezahlbarem Wohnraum für Menschen mit mittleren Einkommen.

Nunavut

Die Hauptstadt von Nunavut steht eine extreme Erschwinglichkeit Herausforderung vor allem auf der Angebotsseite. Im Jahr 2010 hatte Iqaluit die teuerste Immobilienmarkt in Kanada: eine Zwei-Zimmer-Wohnung kostet 2365 $ Miete pro Monat in Iqaluit im Vergleich zu $ ​​1195 in Vancouver.

Die kanadische Gehäuse und Erneuerung Verband

Die kanadische Gehäuse und Erneuerung AssociationCHRA, konzentriert sich ein nationaler gemeinnütziger Verein auf eine menschenwürdige Wohnung Erschwinglichkeit für die Kanadier.

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